不動産売却で確定申告が必要なケースとは？手続きのポイントをご紹介

1年間に得た所得は、確定申告により申告・納税しなければなりません。
不動産売却によって利益を得たときも同様ですが、どのように手続きすれば良いのかお悩みの方もいるのではないでしょうか。
今回は確定申告とはどのように手続きするのか、必要書類や気を付けたいポイントとともにご紹介します。
徳島県徳島市、北島町、藍住町で不動産売却を予定している方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産を売却すると必要になる確定申告とは？

確定申告とは、1月1日から12月31日までに得た所得の合計金額を申告し、課税所得額に応じて納税する仕組みのことです。
ただし給与所得を得ている会社員など、源泉徴収の対象者は普段は確定申告をしていないケースも多いのではないでしょうか。
しかし不動産売却による譲渡所得は、分離課税の対象です。
そのため源泉徴収の対象者でも、不動産を売却したときは確定申告が必要になる場合があります。

確定申告が必要なケース

不動産売却で確定申告が必要となるケースは、下記のいずれかに当てはまる方です。

• 不動産売却により譲渡所得がある（売却益が出た）とき
• 損益通算の要件を満たしており、損益通算を希望する
• 特別控除などの特例を利用する

なお譲渡所得は、以下の計算式で算出できます。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
このときの注意点として、譲渡所得の金額がプラスであるかどうかは、特別控除を利用する前の金額で判断してください。
たとえば居住用不動産（マイホーム）売却では、譲渡所得に対して最高で3,000万円までの控除を受けられます。
そのため標準的な居住用不動産では、特例を利用した結果、課税額がゼロになるケースは少なくありません。
しかし控除前の譲渡所得の金額がプラスになっているときは、確定申告をしなければなりません。

確定申告が不要なケース

不動産を売却しても、控除前の譲渡所得がゼロやマイナスであるときは、確定申告は不要です。
しかし損益通算の要件を満たしていると、給与所得などほかの所得から損失分を差し引ける場合があります。
このような損益通算などの特例を利用するためには、確定申告が必要となります。
そこで基本的には売却益の有無に関係なく、確定申告するのがおすすめです。

不動産売却後の確定申告で必要な書類とは？

不動産を売却したときの確定申告では、以下の必要書類を準備してください。

確定申告書B様式（譲渡所得があるとき）

確定申告書B様式は、譲渡所得はもちろんのこと、給与所得や事業所得など種類に関係なく利用できる様式です。
前年分の損失額を損益通算する際にも、確定申告書B様式を利用します。
なお用紙は、最寄りの税務署や市役所で入手できます。

確定申告書第三表（分離課税用の申告書）

譲渡所得はほかの所得（給与所得、事業所得など）と合算しない、分離課税の対象です。
そこで不動産に関する所得については、確定申告書第三表を利用してください。
なお用紙は、最寄りの税務署や市役所で入手できます。

譲渡所得の内訳書

譲渡所得の内訳書には、売却価格や取得費、譲渡費用の状況を記入します。
なお用紙は不動産売却後に、国税庁から郵送されます。

売却した不動産の登記簿謄本（全部事項証明書）

登記簿謄本には、以下の項目が記載されています。

• 土地・建物の所在・面積
• 所有者の住所・氏名
• そのほかの物件に関する権利関係

なお登記簿謄本は、最寄りの法務局で入手できます。

不動産を取得・売却したときの資料

譲渡所得の内訳書に記載した金額の根拠になるものとして、不動産を取得・売却したときの資料を用意します。
おもな必要書類には、次のものがあります。
取得したときの資料

• 売買契約書
• 仲介手数料などの領収書
• 登記費用など各種費用の領収証

売却したときの資料

• 売買契約書
• 仲介手数料などの領収書
• 測量費・登記費用など売却にあたりかかった各種費用の領収証
• 土地・建物の全部事項証明書
• 売却後の土地・建物の全部事項証明書

なおこれらの書面は、写しでも構いません。
また取得費や譲渡費用として計上できる費目は、個別の判断となるケースがあります。
たとえば物件を取得した際、売主との間で精算する未経過分の固定資産税は取得費に該当します。
そして、土地の売却のためにおこなう造成費用も、取得費に含まれる費用です。
こうしたさまざまな費用や費目がありますので、確定申告にあたってお困りの場合は税理士などの専門家に相談すると良いでしょう。
なお税理士については、不動産会社から紹介を受けることも可能です。
不動産売却にはこのように準備すべき書類や売却後の手続きなど細かな要素がいくつもありますので、まずは不動産会社へ相談するのがおすすめです。

書類の提出方法

確定申告は郵送でもおこなえますが、国税庁ホームページの「確定申告書作成コーナー」が便利です。
数値を入力すると納税額が自動で計算されるため、記入漏れや計算ミスを防げます。
そのため初めて確定申告する方でも、案内にしたがって入力すれば申告手続きが完了します。
なお手書きで作成する際は、消えないボールペンで記入してください。
そして記入ミスは二重線で訂正し、余白部分に書き直します。

確定申告の申告期間

確定申告は、不動産売却した年の翌年2月16日～3月15日におこなうのが原則です。
ただし土日や祝日と期日が重なるときは、期間が前後することがあるので注意してください。
そして所得税の納付期限も、申告期間と同じです。
還付申告は1月からできる
税の還付を受けられる還付申告は、1月から申告可能です。
もしくはe-Taxによる電子申告も、1月から手続きできます。

不動産売却で確定申告をおこなうときのポイントとは？

不動産売却後に確定申告する際は、次のポイントに気を付けてください。

提出先の税務署を確認する

確定申告の手続きをおこなうのは、納税地を管轄している税務署です。
住民票の住所地が納税地にあたるため、現住所の最寄りにある税務署ではない場合があります。
そこで申告にあたり、提出先の税務署を確認するのがポイントです。
なおe-Taxによる電子申告であれば、自宅からでも確定申告できるためおすすめです。

利用できる特例を確認する

不動産の売却では、特別控除などの特例が適用されます。
たとえばマイホームの売却では、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用できる場合があります。
このほか売却する不動産により利用できる特例や用件は異なるため、事前に確認するのがポイントです。

税理士へ相談するのがおすすめ

不動産売却後の確定申告は、必要書類の準備や手続きに時間がかかってしまいやすいです。
そのため手続きに不安のある方は、税理士に依頼すると良いでしょう。
税理士に依頼する際は、手数料が発生するので注意しましょう。
なお確定申告のシーズンになると、税理士会や市区町村が無料相談会を開催する場合もあります。

まとめ

不動産を売却するなら知っておきたい、確定申告とはどのような制度なのかご紹介しました。
提出すべき書類は多岐にわたるため、不動産売却と並行して準備を進めると良いでしょう。
また疑問点などがあれば、不動産会社や税理士に相談するのがおすすめです。
「株式会社 吉川不動産」では、徳島県徳島市、北島町、藍住町で不動産売却に関するご相談を承っております。
不動産売却が初めての方も、お気軽にお問い合わせください。