不動産を売却する際はご注意を！心理的瑕疵の影響と告知義務について

建物の状態には何も問題がなかったとしても、事故物件などの心理的瑕疵のある不動産は、売却することが難しくなってしまいます。
心理的瑕疵物件を通常の売却と同じように売り出しても、買主はなかなか見つかりません。
こちらの記事では、心理的瑕疵とはどういうものなのか、心理的瑕疵が物件の価値に与える影響、不動産を売却する際の告知義務についてご紹介します。
徳島県徳島市や北島町、藍住町で不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却における心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、土地や建物といった不動産を利用するうえでは問題ないものの、買主に買いたくないという印象を与えてしまう瑕疵のことをいいます。
読み方は「しんりてきかし」です。
不動産を売却する際、不動産にある重大な欠陥や問題点のことを「瑕疵」と呼びます。
瑕疵の多くは、雨漏りやシロアリ被害、設備の故障といった物理的な問題を指しますが、事故物件のような購入の判断を左右する要因についても心理的瑕疵と取り扱われます。

2021年にガイドラインが策定された

心理的瑕疵は、不動産を購入するかどうかの判断に大きな影響を及ぼしますので、該当する事実がある場合は、買主に対して事前に告知しなければいけません。
しかし、以前は心理的瑕疵の調査や告知に関する明確な基準がなく、心理的瑕疵に該当するかどうかは不動産会社の判断に委ねられていました。
そこで、政府は2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、心理的瑕疵に関する基準を明確にすることで、売主と買主の双方が安心して不動産取引の実現を目指しています。

心理的瑕疵に該当する具体例

心理的瑕疵に該当する具体的なケースには、以下のものがあります。
●売却する物件で自殺や他殺事件、事故死が発生した
売却する物件で自殺や殺人事件、火災などの事故死が過去にあった場合、売却する際にはその事実を買主に対して告知しなければいけません。
上記のような事件や事故が発生してしまうと、いわゆる「事故物件」に該当してしまい、売却が難しくなってしまうでしょう。
ただし、老衰や持病による自然死や、日常生活のなかでの不慮の死亡事故については心理的瑕疵に該当しないということがガイドラインで決められています。
●物件の周辺で死亡事故や殺人事件が発生した
ガイドラインでは、売却する物件の隣接住戸や日常生活で通常使用しない共用部で発生した死亡事故や事件については、心理的瑕疵とはならないと決められています。
ただし、事件性や周知性、社会に与えた影響が大きい事件や事故は心理的瑕疵とみなされ、買主への告知義務が発生します。
世間の誰もが知っている凶悪殺人が起こったなど、心理的瑕疵に該当するおそれのある事実は、買主に対して伝えなければいけません。
●騒音・嫌悪施設といった周辺環境の問題
売却する物件自体に問題がなくても、以下のような条件に当てはまれば心理的瑕疵に該当します。

• 売却するマンションの別の階に暴力団事務所が存在する
• 近くに墓地がある
• 近くにある工場から悪臭や騒音が発生する

上記のような周辺環境の問題があれば、買主も安心して生活することができません。
周辺環境の問題もまた心理的瑕疵に該当し、告知義務が発生してしまいます。

心理的瑕疵が物件の価値に与える影響

心理的瑕疵のある不動産を積極的に購入したいという方は、ほとんどいらっしゃいません。
そのため、心理的瑕疵が何かしらの影響を物件の価値に与えてしまうでしょう。
こちらでは、心理的瑕疵が物件の価値に与える影響についてご紹介します。

売却価格が相場よりも下がってしまう

心理的瑕疵のある物件を購入しようとする方は少なく、通常の不動産売却よりも購入検討者が少なくなってしまいます。
そのため、売却する金額が相場よりも下がってしまうでしょう。
金額がどれくらい下がるのかについては、自殺が発生した物件で2割から3割程度、他殺が発生した場合は5割程度とされています。
しかし、不動産の希少性などの条件によっては価格がそこまで下がらないといったケースもありますので、不動産会社に価格査定を依頼し、正確な価格を知るようにしましょう。
価格査定については、株式会社吉川不動産までお気軽にお問い合わせください。

売却にかかる期間が長引いてしまう

心理的瑕疵物件を売却することは、簡単ではありません。
そもそも検討する方が少ないために買い手が付きづらく、売却にかかる期間が長引いてしまうでしょう。
また、インターネットが発達した現代では、誰でも簡単に事件や事故について調べることができます。
購入を検討している方が、事故や事件の内容を知っていくにつれて購入を躊躇してしまう可能性もあるでしょう。
不動産の売却にかかる期間は、一般的に3か月から半年程度と言われていますが、心理的瑕疵に該当すると半年以上売却が進まないといった状況も考えられます。

不動産を売却における心理的瑕疵についての告知義務

告知義務とは、売却する不動産の瑕疵を買主に伝えなければならないという、宅地建物取引業法（宅建業法）に規定された義務のことです。
雨漏りや設備の不具合といった物理的な瑕疵だけでなく、心理的瑕疵も告知義務の対象となります。
心理的瑕疵のある物件を売却する際、売主には事案の発生時期や場所などを伝えなければいけません。
また、自然死や日常生活における不慮の死亡の際は心理的瑕疵には該当しないとご紹介しましたが、特殊清掃（遺体の腐敗や腐乱から室内を原状回復するための清掃）をおこなった場合は買主に対する告知義務が発生します。

告知義務が発生する期間

告知義務が必要な物件について、いつまで告知しなければならないのでしょうか。
心理的瑕疵の告知義務が発生する期間については、2021年に策定されたガイドラインで規定されています。
ガイドラインによると、賃貸の場合は「事案が発生してから3年間」です。
その一方、売買の場合は、「調査を通じて判明した点」についてはすべて告知をする必要があり、期間が設定されていません。
ガイドライン策定前は、「転売がおこなわれた場合は、告知義務がなくなる」といった考え方もありましたが、期間が設定されていないことが明記されましたのでご注意ください。

契約不適合責任に問われる可能性がある

心理的瑕疵については、売却する際の「重要事項説明書」に内容を記載しなければいけません。
万が一、心理的瑕疵があることを隠して売却し、あとになってその事実が判明した場合は、「契約不適合責任」に問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、売却した不動産に瑕疵があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
契約不適合責任は、瑕疵があることを買主が知っているかどうかではなく、「契約書に瑕疵の内容が記載されているか」が重要となります。
そのため、契約内容と異なる事実が判明した場合、契約解除や損害賠償を請求される可能性がありますので、注意が必要です。
大きなトラブルにつながりますので、心理的瑕疵がある事実を隠さず、誠実な取引をおこなうことを心がけましょう。

まとめ

今回は、心理的瑕疵とはどういうものなのか、心理的瑕疵が物件の価値に与える影響、不動産を売却する際の告知義務についてご紹介しました。
心理的瑕疵は物件の価値に大きな影響を与えてしまいますが、事実を隠して売却してしまうと、契約不適合責任に問われる場合があるため注意が必要です。
心理的瑕疵のある物件は売却の難易度があがりますので、必ず不動産会社と相談しながら売却を進めていくようにしましょう。
株式会社吉川不動産では、徳島県徳島市や北島町、藍住町を中心に、不動産の売却に関するご相談を承っております。
「心理的瑕疵があるから売却できるか不安」などお悩みでしたら、お気軽にお問い合わせください。