不動産売却でかかる税金とは？特例や譲渡所得について解説

不動産売却をしたときには仲介手数料だけでなく、さまざまな種類の税金が発生します。
不動産売却で利益が出た場合と損失が出た場合の税金について、それぞれに特例もあるので覚えておくと不動産売却時に役立つでしょう。
今回は、徳島県徳島市、北島町、藍住町で不動産売却を検討されている方に向けて、不動産売却に関わる譲渡所得税の概要や特例、その他の税金の種類について解説していきます。

不動産売却でかかる税金の譲渡所得税とは？

個人が土地や建物を売却し利益（譲渡益）が生じた場合には、その利益に対して所得税と住民税がかかり、これらを総称して譲渡所得税といいます。
この課税対象となる利益のことを税法上、譲渡所得と呼んでいます。
土地や建物を売った場合の税金は、まずこの譲渡所得を正確に計算しなければ算出できません。
そして、売却した土地や建物の所有期間が5年超か5年以下かに応じた税率をかけて、実際に納める税額を計算します。
譲渡所得金額は、譲渡による収入金額から不動産を取得したときの価格や取得に要した費用、譲渡費用を差し引いて計算されます。
譲渡所得金額からさらに特別控除の適用がある場合には、その特別控除額を差し引いて求めたものが、課税譲渡所得といわれるものです。
課税譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
課税譲渡所得＝譲渡価格－取得費－譲渡費用－特別控除
具体的に取得費用は以下の費用を指します。

• 売却した土地や建物の購入価格
• 購入の際の仲介手数料
• 購入の際に支払った立ち退き料・移転料
• 印紙税
• 登録免許税や登録手数料
• 不動産取得税
• 搬入費

注意点として、建物を売却する場合は用途や構造、築年数に応じた減価償却費を取得費の合計額から差し引きましょう。
契約書紛失などで実際の取得費が不明の場合は、譲渡価格の5%を概算取得費として計上できます。
続いて譲渡費用は以下の費用を指します。

• 売却時にかかった仲介手数料
• 売却に伴う広告費や測量費
• 印紙税
• 建物解体費
• 売却に伴い支払う立ち退き料
• 売買契約締結後に支払った違約金

前述の計算式によって課税譲渡所得を求めたら、次に譲渡した土地や建物の所有期間に応じた税率をかけて税額を計算しましょう。
まずは譲渡した不動産の所有期間を区分する必要があり、譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年超だと長期譲渡所得、5年以下だと短期譲渡所得となります。
長期譲渡所得の税率は20.315%で、短期譲渡所得の税率は39.63%です。
これには、2037年まで課税される復興特別所得税が含まれています。

長期譲渡所得（所有期間が5年超の場合）の税率
所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％＝合計20.315％

短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）の税率
所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％＝合計39.63％

所有期間によって税額に大きな差が出るので、不動産売却をする際には不動産の所有期間には注意が必要です。
譲渡所得がある場合には、売却した年の翌年2月16日から3月15日までに所轄の税務署に申告して税金を納める必要があるので忘れないようにしましょう。

不動産売却で譲渡損失が出た場合の税金の特例とは？

ここでは、不動産売却によって譲渡益が出た場合と譲渡損失が出た場合の、税金の特例をそれぞれ解説していきます。

譲渡益が出た場合の特例

• 3,000万円特別控除
• 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
• 特定の居住用財産の買換え特例

それぞれ見ていきましょう。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除は、居住用財産を譲渡した場合、その譲渡益から3,000万円の特別控除を受けられます。
譲渡益が3,000万円に満たない場合はその金額が限度になり、長期保有や短期保有に関係なく利用することができます。
控除を受ける要件は、売主の居住用の不動産であることや前年や前々年にこの控除を使っていないことなどです。

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

この制度は、個人がその年の1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合に適用可能で、譲渡所得にかかる税率が低くなります。
課税譲渡所得が6,000万円以下の部分には14.21%、6,000万円超の部分には20.315%の税率がかかります。
なお、3,000万円特別控除の特例と併用可能です。

特定の居住用財産の買換え特例

自宅を売却し、買い替える場合に使える特例で、売却した自宅の譲渡価格より買い替えた自宅の取得価格のほうが高い場合に、利益に対する税金が繰り延べられ税負担を先延ばしにできます。
特例を利用するためには売却価格が1億円以下であることや、3,000万円特別控除の特例を利用していないことなどがあります。

譲渡損失が出た場合の特例

では、反対に売却によって譲渡益がマイナスになった場合の特例を見ていきましょう。
不動産売却して損失が出た場合に、損失分を給与所得や事業所得などから控除したり、繰越して控除したりすることができます。
買い替えに係る譲渡損失の繰越控除を利用するためにはさまざま要件があり、すべてを満たしていなければ特例を受けることができません。
また、買い替えないで売却だけの場合は、売却の前日に売却住宅に返済期間10年以上の住宅ローン残高があり、売却価格が住宅ローン残高を下回っていることや確定申告をすることが要件としてあります。
譲渡損失の損益通算
自宅の買換えのための売却で損失が出た場合は、損失分を他の所得から差し引くことが可能で、これを損益通算といいます。
損益通算することにより、所得総額が低くなり、税金が安くなります。
譲渡損失の繰越控除
損益通算で控除しきれなかった残額のあるときは、翌年から3年間に繰越して控除できます。
なお、住宅ローン控除との併用も可能です。
この特例を利用する場合は住宅借入金の残高証明書などの書類も必要となるので、事前に準備しておきましょう。

譲渡所得税以外で不動産売却にかかる税金の種類とは？

不動産売却にかかる税金の種類は、印紙税・登録免許税・消費税があるので、それぞれ解説していきます。

印紙税

不動産売却するときには売買契約書を取り交わしますが、売買契約書には必ず印紙を貼る必要があり、印紙を消印することで印紙税を納税したことになります。
印紙税は、売買契約書に記載されている金額によって異なります。
不動産の譲渡に関する契約書等の印紙税は下記のとおりです。

• 100万円超500万円以下の場合は1,000円
• 500万円超1,000万円以下の場合は5,000円
• 1,000万円超5,000万円以下の場合は10,000円
• 5,000万円超1億円以下の場合は30,000円

※上記は、軽減税率適用後の税額です。
売主・買主双方の売買契約書に印紙税が課税されます。
印紙税を納めなければ、印紙税の3倍の過怠税がかかるので注意しましょう。

登録免許税

不動産売却時に住宅ローン残債がある場合は、売却前に抵当権を外す必要があります。
抵当権抹消登記をする際に登録免許税が課税され、不動産1件あたり1,000円と定められており、一戸建ての場合は土地と建物それぞれに1,000円ずつ課税されます。
司法書士などの専門家に依頼することが一般的ですが、自分で登記することも可能です。

消費税

個人間の不動産売買であれば基本的には消費税はかかりませんが、不動産会社に依頼した際の仲介手数料には消費税がかかります。
また、売主が課税事業者であれば消費税はかかります。

まとめ

不動産売却にはさまざまな種類の税金がかかるので、売却前に把握しておくことが大切です。
「自分が売却する際にはどれくらい費用がかかるのか知りたい」といった方もいるでしょう。
私たち「株式会社 吉川不動産」は徳島県徳島市や北島町、藍住町エリアの不動産売却を専門としております。
「自宅の査定金額を知りたい」「売却にかかる税金をもっと詳しく知りたい」など、どのような内容でも構いませんのでお気軽にお問合せください。