不動産売却での査定方法の違いと自分で相場を調べる方法を解説

不動産売却のときに必要になる査定にはどんな方法や特徴があり、どう違うのかご存知でしょうか。
また、自分でも相場観をつかみたいとお考えの方も多いのではないでしょうか。
ここでは2つの査定方法の違いや、自分でできる価格相場の調べ方について解説します。
徳島県徳島市、北島町、藍住町で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ最後までご一読ください。

不動産売却の査定前に自分で相場を調べる方法

不動産売却に際して不動産会社に査定を依頼する前に、自分でも相場を調べてみることをおすすめします。
ここでは、自分で相場を調べる方法をいくつかご紹介します。

類似物件から価格相場を調べる

不動産売却するときに、もし敷地面積も建物面積も築年数もほぼ同じような物件が数か月前に売却されていたら、その価格は参考になります。
このような例は珍しいものの、同じエリアや同じ最寄り駅までの距離、間取りなどの建物の状態が似た物件の成約事例であれば、類似物件として参考にできるでしょう。
そういった物件の売却価格は、「レインズマーケットインフォメーション」で調べることができます。
条件を指定すると、グラフ化された直近1年の取引情報を閲覧でき、間取りや用途地域まで細かく指定して検索することもできます。
スマートフォンやパソコンで簡単に調べることができるため、一般の方でも手を出しやすいツールでしょう。
そのほかにも、近隣で販売されている物件のチラシを見たり、不動産ポータルサイトなどで売り出し中の類似物件の価格を参考にするのも有効でしょう。
ただし一点注意点として、売り出し中の物件価格はそれぞれの売主の意向や事情が含まれていることもあるので、成約価格ではないことです。
実際に取引される価格ではなく、あくまでも「希望売り出し価格」であることを認識しておきましょう。
自分で相場を調べる際は、参考程度として把握することが大切です。

公示地価から価格相場を調べる

公示地価とは、1月1日時点における全国各地の約2万6,000地点（標準地）の土地価格のことで、国土交通省によって毎年3月に公表されます。
各地点を2人以上の不動産鑑定士が評価して、1㎡あたりの地価を決定します。
固定資産税評価額や相続税評価を決めるための目安になり、一般の土地取引においても利用できる公的な数値です。
公示地価で標準地とされる地点は都市部やその周辺の土地なので、売却したい物件の近くの公示地価を参考にすると良いでしょう。

不動産売却査定における机上査定とは

「机上査定」とは

机上査定とは、売却する不動産を訪問することなくデータのみから価格を算出する方法で、簡易査定とも呼ばれます。
公示地価や、近隣での取引事例などを織り交ぜ、建物の構造や築年数、間取りなどを査定根拠にします。
ここまでは自分で価格相場を調べるのとそこまで大きく変わりませんが、不動産会社の査定の場合は、業界独自のネットワークを利用した、より詳細な取引事例を調べることができます。
また、不動産会社の顧客の状況や、近隣にある競合物件に対する顧客のリアクションなどから、立体的に価格の検討ができます。
ただし、売却する物件がマンションであれば、別の階にある同じ間取りの物件の取引事例などを根拠として示すことができますが、一戸建ての場合はまったく同じような物件はないため、精度の高さにはあまり期待できないでしょう。

机上査定のメリット

机上査定のメリットは、査定に必要な時間が短いことでしょう。
依頼をしたタイミングにもよりますが、一般的に2～3日あれば査定結果を確認できます。
物件での立ち会いも不要なので日程調整をする必要もなく、手早く査定結果を知りたい方には机上査定が向いています。
また、まだ不動産売却の検討を始めたばかりの方や、物件が遠方で簡単に訪問査定できない場合などにも、机上査定は活用できるでしょう。
査定結果で、売却の依頼をする不動産会社を判断したい場合は、査定の根拠が分かりやすいか、査定額に納得できるだけの資料を揃えているか、などを確認しましょう。
物件があるエリアの特性を熟知していて、そのエリアでの取引実績がある不動産会社であれば、実際の売却活動においても効果的なアドバイスのもと売却を進めることができます。
とくに、過去の取引事例を熟知している不動産会社が安心です。

不動産売却査定における訪問査定とは

「訪問査定」とは

訪問査定とは、実際に売却を検討している物件に不動産会社が訪問し、土地や建物、周辺環境や利便性まで加味して価格を算出する方法です。
不動産会社は机上査定の査定根拠に加えて実際に見たものを根拠にするので、査定結果はさらに精度の高いものとなるでしょう。

訪問査定前にやっておくこと

訪問査定の前に、売主がやっておいたほうが良いことがいくつかあります。
訪問査定の前にやっておいたほうが良いのは、室内外の片付け、清掃、設備の修繕、必要書類の収集です。
室内外をキレイに片付けて掃除をすることで少しでも印象を良くするのと、壊れている設備があればできる範囲で修繕しておきましょう。
印象を良くすることで、その後の内覧時への影響として査定価格が上がる場合もあります。
ちょっとしたことですが、玄関やリビングなどに芳香剤などを設置すると印象も変わります。
また訪問査定までに、新築時の建物の図面や、購入時の売買契約書、リフォーム履歴があればその記録、マンションであれば管理規約などの書類を準備しておきましょう。
物件の案内図や登記簿謄本などは不動産会社でも取得できるので、お任せしても大丈夫です。

訪問時にやっておくこと

実際の訪問査定時にも、やっておいたほうが良いことがあります。
訪問査定のときにやっておくこととして、不動産会社の担当者に、売主ならではの情報をできるだけ伝えましょう。
日当たりや豪雨時の水はけの状況、前面道路の交通状況や騒音・臭いの有無などは、訪問したタイミングだけでは分からないものです。
その他に、ご近所や自治会の様子、近隣住民の雰囲気、スーパーマーケットや学校までの距離なども有益な情報です。
また、過去に事件や事故などがあった場合や、建物の不具合がある場合は訪問査定のときに必ず伝えておきましょう。
それは告知事項として不動産売買契約のときに必ず買主に伝えなければならず、もし引き渡し後に判明した場合は損害賠償請求などをされることもあるので要注意です。

訪問査定のメリット

訪問査定は時間が取られるものの、詳細に物件状況を確認してもらったうえで必要なことを伝えてから査定してもらえるので、精度の高い査定結果を得ることができます。
販売に際して物件資料や写真なども充実するので、より購入検討してもらいやすくなりますし、売買契約時のトラブルなども軽減できます。
具体的に不動産売却を進めていきたい方には、訪問査定が向いています。

まとめ

不動産売却のとき、近隣の取引相場や現在販売中の物件資料を見ることで、大まかな目安を自分でも調べられます。
自分で調べるよりも細かく調べてくれるのが机上査定で、さらに細かく訪問して物件を見て確認してくれるのが訪問査定です。
株式会社吉川不動産では、徳島県徳島市・北島町・藍住町をメインとしたエリアで不動産売却の無料査定を実施しておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。