投資用マンションは賃貸中でも売却できる？売却する際の注意点も解説！

投資用マンションを売却する場合、自宅の売却と違う点はあるのでしょうか。
また、「賃貸中に売っても良いのか」など、投資用マンション特有の疑問があるかもしれません。
そこで今回は、投資用マンションを売却する際に覚えておきたいポイントや注意点についてご説明します。
徳島県徳島市や北島町、藍住町で投資用物件の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

投資用マンションを売却する際のポイント①賃貸中の場合の対応

投資用マンションでも、売却方法は居住用の不動産と変わりません。
ただし、売却したい投資用マンションが賃貸中の場合は、覚えておくべき点があります。

賃貸中の投資用マンションは売却できるのか

投資用マンションが賃貸中の場合でも、売却は可能です。
売却を理由にして入居者を退去させることはできませんが、入居者の許可を得なくても売却できます。
入居者にとってはオーナーが変わることになり、一般的には売却後に新しいオーナーが入居者へ連絡します。

入居者を退去させられない理由

投資用マンションの売却を理由にして入居者に退去を求めることができないのは、不動産の賃貸借契約では基本的に借主の権利が強く保護されているからです。
不動産の賃貸借契約には、以下の2種類があります。

• 普通借家契約
• 定期借家契約

普通借家契約は期間の定めがない更新制で、一般的な賃貸借契約です。
賃貸借期間が1年以上の契約の場合、契約を終了するためには、期間満了の1年前から6か月前までに借主へ通知しなくてはなりません。
また、貸主から更新しない旨を伝える際は、正当な理由を説明する必要があります。
一方、定期借家契約には期間の定めがあり、期間が満了すれば退去してもらうことが可能です。
ただし、その場合も期間満了の1年前から6か月前までに、期間満了によって契約が終了することを伝える必要があります。
以上のことにより、突然「売却するから退去してほしい」と告げて退去を迫ることはできません。
なお、投資用マンションでは、管理会社がオーナーから借り上げた部屋を入居者に貸す「サブリース」をしている場合もあるでしょう。
サブリースしている投資用マンションを売却する場合は、管理会社との契約内容によって対応が変わるため、しっかりと確認しておきましょう。

投資用マンションを売却する際のポイント②賃貸人変更通知書とは

賃貸中の投資用マンションを売却する場合は、「賃貸人変更通知書」を発行したほうが良いでしょう。
賃貸人変更通知書とは、所有者が変わったことを入居者に知らせる書類です。
投資用マンションが賃貸中でも、所有者は物件を自由に売却できますが、所有者が変わったことを知らせないと入居者が困ってしまいます。
賃貸人変更通知書は、基本的に新しい所有者が発行するものですが、内容は理解しておくと良いでしょう。

賃貸人変更通知書に記載する内容

賃貸人変更通知書には、主に以下の内容を記載します。

• 所有者が変わったこと
• 敷金の返還義務を新しい所有者が引き継ぐこと
• 賃貸借契約の内容の確認
• 新しい振込先や切替月
• 管理会社が変わった場合は会社名や連絡先

入居者にとっては、所有者が変わることよりも、契約内容が変更になるのかどうかが気になるポイントです。
ですから、敷金の返還義務を引き継ぐことや、賃貸借契約に変更がないことなどをきちんと明記します。
そして、家賃の新しい振込先と、いつから切り替わるかについて記載します。
管理会社の変更などがあるときは、会社名や住所、連絡先を載せておきましょう。

賃貸人変更通知書を発行するまでの流れ

賃貸中の投資用マンションの売却開始から賃貸人変更通知書の発行までは、基本的に以下の流れで進めます。

• 不動産会社の査定を受ける
• 不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始する
• 買主が決まったら売買契約を結ぶ
• 決済をおこない、物件を引き渡す
• 賃貸借契約を引き継ぐ
• 賃貸人変更通知書を発行する

査定から引き渡しまでは、居住用の不動産とほぼ同じ流れです。
物件を引き渡したら、賃貸借契約の引き継ぎをします。
賃貸借契約は所有権移転登記をおこなうと自動的に受け継がれますが、入居者から預かっている敷金などがある場合は、そのお金の引き継ぎも必要です。
新しい所有者に敷金を渡す方法の他にも、入居者に一度返金して改めて預けてもらう方法や、売買代金で相殺する方法などがあるので、しっかりと話し合って決めましょう。
最後に、新しい所有者が賃貸人変更通知書を発行して、入居者へ所有者が変更したことを知らせます。

投資用マンションを売却する際のポイント③注意点を押さえる

賃貸中の投資用マンションを売却する際は、押さえておくべき注意点があります。
主な注意点は、以下の3つです。

• 入居者を退去させることはできない
• 購入検討者が内覧できない
• 買主候補が限られる

これらの注意点について、それぞれご説明します。

注意点1：入居者を退去させることはできない

先述したように、投資用マンションの売却を理由にして、入居者を退去させることはできません。
ただ、現在住んでいる入居者には、購入してもらえる可能性があります。
入居者に購入してもらえると、買主を探す手間や時間がなくなり、仲介手数料も発生しません。
ですから、売り出す前に一度入居者に確認してみると良いでしょう。
また、空室と賃貸中の部屋では販売戦略が変わるため、退去する予定があるかどうかも併せて確認しておきましょう。
なお、ご自身で買主を見つけた場合でも、売買契約を結ぶ際は不動産会社にサポートを依頼したほうが、トラブルの心配がなくておすすめです。

注意点2：購入検討者が内覧できない

売却する投資用マンションが賃貸中の場合、基本的に購入検討者が部屋の中を見ることは難しいでしょう。
物件の状態を直接確認できないと不安になるため、なかなか売却につながらないことが考えられます。
購入検討者の不安を解消するためには、以下のような資料を提示すると良いでしょう。

• 物件の仕様書や間取り図
• 空室時に撮った物件の写真や動画
• リフォームの履歴

また、賃貸中の場合は内覧ができないことに加えて、修繕やリフォームもできないため、売却は困難だと感じるかもしれません。
ただ、購入後すぐに家賃収入を得られることは、買主にとって大きなメリットになります。
ですから、投資用マンションを売却するときは、賃貸中か空室かによって適切な販売戦略を立てることが大切なポイントだといえるでしょう。

注意点3：買主候補が限られる

投資用マンションの買主候補になるのは、主に不動産投資家です。
居住用の物件に比べると、候補となる方が少ないので、成約率を上げる工夫が必要です。
まず、「収益物件を売却するのは、問題が生じたからではないか」と懸念されることがあるので、売却する理由は明確にしておきましょう。
「現金が必要になった」など、購入検討者が不安を感じない理由にすることがポイントです。
そして、入居者の情報をまとめた資料である「レントロール」の作成も重要です。
購入検討者が入居者について理解して、家賃滞納リスクなどを判断できるように、入居者のプロフィールや入金履歴などをきちんとまとめておきましょう。

まとめ

投資用マンションは、賃貸中でも売却できます。
ただし、賃貸中の投資用マンションを売却する際は特有の注意点があるので、しっかりと覚えておきましょう。
私たち「株式会社吉川不動産」は、徳島県徳島市や北島町、藍住町などにある不動産の売却をサポートしております。
投資用物件の売却をお考えでしたら、弊社がお力になりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。