不動産売却時に「固定資産税評価額」で土地を評価する方法

不動産売却を検討する際の第一歩は、「ご自身が所有する不動産の価値」を把握することです。
不動産の価値を調べる方法はいくつかありますが、そのなかの1つの方法が「固定資産税評価額」を利用した調べ方です。
固定資産税評価額を理解していれば、毎年課税される固定資産税がいくらなのかだけでなく、ご自身の不動産がいくらで売れるのかということもある程度把握することができます。
こちらの記事では、固定資産税評価額の基本的な知識や計算方法、固定資産税評価額以外の土地評価額についてご紹介します。
徳島県徳島市、北島町、藍住町で不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時に確認しよう！「固定資産税評価額」とは

まず、固定資産税評価額とはどのようなものなのかを確認しましょう。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、固定資産税の税額を決める際の基準となる評価額のことです。
固定資産税評価額は、固定資産税以外にも、都市計画税や登録免許税、不動産取得税の税額を算出する役割を果たしています。
また、不動産売却する際に、ご自身の所有する不動産の価値がいくらなのかを把握するときにも参考となる評価額です。
一般的に、土地の固定資産税評価額は相場価格の7割程度になると言われています。
つまり、固定資産税評価額が700万円であれば、その土地の相場価格は1,000万円程度、固定資産税評価額が1,400万の場合は、相場価格は2,000万円程度になると目安を付けることが可能です。
ただし、土地の価格は相場価格以外にも、土地の形状や周辺環境が影響しますので、実際に不動産売却を進める際には、不動産会社による価格査定を依頼することをおすすめします。
土地の価格がどれくらいになるか知りたいとお考えであれば、「株式会社 吉川不動産」までお気軽にお問い合わせください。

固定資産税評価額の決め方

固定資産税評価額を設定するのは、評価対象となる不動産の所在地となっている市区町村です。
それぞれの市区町村は、総務省が定める「固定資産評価基準」に基づき土地や建物の固定資産税評価額を決定し、3年に1度評価額の見直しをおこないます。
なお、固定資産税評価額の決め方は、土地と建物で異なりますのでご注意ください。
土地の場合は、固定資産税路線価に基づいて評価額が決定されるのに対し、建物の場合は築年数や再建築評点数（同じ建物を新築する際の建築費を点数に置き換えた指標）に基づいて算出されます。

不動産売却時に確認しよう！固定資産税評価額の計算方法

固定資産税評価額は、各市区町村から依頼を受けた不動産鑑定士がおこなった調査に基づいて決定された評価額です。
この評価額はどのような計算方法で算出されるのでしょうか。

固定資産税評価額の計算方法

固定資産税評価額を算出する計算方法の1つは、毎年支払っている固定資産税の金額から逆算するという方法です。
固定資産税の税額は「固定資産税評価額×1.4％（標準税率）」によって算出されます。
つまり、以下の計算方法を使えば固定資産税評価額を算出することが可能です。
固定資産税評価額＝支払っている固定資産税額÷1.4％
なお、標準税率は、各市区町村の条例によって定められます。
売却する物件がある地域によって税率が異なる可能性がありますので、正確な税率を調べる際は、お住まいの自治体のHPを確認するようにしましょう。

固定資産税評価額を調べる方法

固定資産税評価額は上記の計算方法を利用しなくても、簡単に調べる方法があります。
それは、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書を確認することです。
納税通知書には、「固定資産税課税明細書」という書類が同封されていますので、その書類を確認すれば固定資産税評価額がすぐに分かります。
また、課税明細書を紛失してしまったとしても、送付元の役所で入手できる固定資産評価証明書から確認することも可能です。
なお、固定資産税評価証明書を入手する際は、本人確認書類と発行手数料が必要となりますので、ご注意ください。

不動産売却時に確認しよう！固定資産税評価額以外の土地評価額

固定資産税評価額は、不動産売却時にご自身の不動産の価値を知るうえで重要な評価額ですが、固定資産税評価額以外にも4つの土地評価額があります。

• 公示地価
• 基準地価
• 路線価
• 実勢価格

それぞれがどのような土地評価額なのか確認していきましょう。

公示地価

公示地価とは、国土交通省が公表している毎年1月1日時点の1㎡あたりの土地価格のことです。
調査対象となる土地（標準地）は全国2万5,000箇所以上にも及び、それぞれの土地の価格は不動産鑑定士によって鑑定されます。
国土交通省が公示地価を決める目的は、土地の取引価格に指標を与え、適切な土地の価格を形成していくことです。
そのため、不動産売却時に土地がいくらで売れるのかを把握するのに有効な土地評価額だと言えるでしょう。

基準地価

基準地価とは、毎年7月1日時点の1㎡あたりの土地の価格を各都道府県が調査し、公表している土地評価額のことです。
対象となる土地（基準地）は全国で2万箇所以上に及びます。
公示地価と同様、土地の取引価格に指標を与えることを調査目的としているため、調査元が国土交通省と都道府県という違いはありますが、ご自身の土地の価値を把握するうえで有効な土地評価額です。
なお、公示地価は標準地を都市計画区域内の土地に設定しているのに対して、基準地価では基準値を都市計画区域外の土地に設定している場合があります。

路線価

路線価とは、国税庁が毎年1月1日に公表している相続税や贈与税を計算するときの土地評価額のことです。
税金の計算をスムーズにおこなうため、路線価は公示地価の80％を目安に定められています。
なお、固定資産税評価額を算出する際に用いられる「固定資産税路線価」もありますが、固定資産税路線価は市区町村によって定められている評価額のため、こちらの路線価とは異なります。
一般的に「路線価」と呼ばれるものは、国税庁によって公表されている相続税や贈与税を計算するときの土地評価額のことを表しますので、覚えておくと良いでしょう。

実勢価格

実勢価格とは、国や市区町村などの公的機関が公表している価格ではなく、不動産市場で実際に取引がおこなわれている価格のことです。
取引がおこなわれていない地域で不動産売却をする場合は、隣接地域で取引された事例から推定して実勢価格を算出する場合もあります。
なお、最初にもご紹介したとおり、固定資産税評価額は実勢価格の70％程度となるのが一般的とされていますので、それぞれの評価額を算出する際に参考となるでしょう。
ただし、不動産売却時の価格は、需要と供給のバランスや周辺環境の変化などのさまざまな要因によって大きく変動します。
そのため、実勢価格が公示地価や基準地価、路線価といった公的な土地評価額と異なる場合は少なくありません。

まとめ

今回は、固定資産税評価額の基本的な知識や計算方法、固定資産税評価額以外の土地評価額についてご紹介しました。
固定資産税評価額をはじめとした公的な評価額や実勢価格は、所有している不動産がいくらで売れるのかを把握するための目安となる価格です。
しかし、不動産の価値は、土地の形状や周辺環境などのさまざまな要因によって大きく変動します。
不動産売却時の価格設定を間違ってしまうと、売却が長引いてしまう、相場よりも安い価格で取引してしまうといったことが生じてしまいますので、ご注意ください。
「不動産売却がスムーズに進む価格を把握したい」とお考えであれば、不動産会社に価格査定を依頼するようにしましょう。
「株式会社 吉川不動産」では、徳島県徳島市、北島町、藍住町を中心に不動産売却・不動産買取のご相談を承っております。
お困りごとがございましたら、お気軽にお問い合わせください。