不動産売却における契約不適合責任とは？権利や対策を解説

不動産売却の際には契約内容と相違がないように気を付けなければいけません。
なぜなら、契約内容と物件の状況が異なる際に売主は責任を負う恐れがあるからです。
そのため、徳島市及び近隣の北島町、藍住町にお住まいの方に向けて、不動産売却で知っておくべき契約不適合責任について解説します。

不動産売却における契約不適合責任とは何か

契約不適合責任は不動産の売買契約をした際に、引き渡した不動産について不具合がある場合に売主が負担する責任のことをいい、2020年4月の民法の改正で創設されました。
従来は引き渡しをしたあとに隠れた瑕疵が発見されたことに対して売主が買主に対して責任を負っていました。
2020年の民法改正によって創設された契約不適合責任とはこの後継の制度となります。
本来不動産売却の際、売主の義務は買主に対して売買契約書に記載された内容に合致した不動産を引き渡すことです。
一般的に不動産売却をする上で締結した売買契約において不動産の引き渡し後、契約内容と合致していないと買主が判断した場合、売買契約は契約不履行ということになります。
その結果売主は買主に対して、引き渡しした不動産に不備があったことに対して責任を負うことになり、この売主の買主に対する責任を契約不適合責任といいます。
契約不適合責任のポイントは、不動産売却で売主が買主に引き渡したあと、不動産が契約内容としっかり適合しているかどうかということです。
つまり、引き渡し後の不動産が売買契約に記載している内容と適合していない場合に売主は契約不適合責任を問われることになります。
中古住宅でよくある「雨漏り」を例に契約不適合責任を解説します。
不動産売却において不動産売買契約書の対象となる建物に雨漏りがあるということを買主は知っていて、かつ売買契約書にも雨漏りがあると記載されていれば、原則売主は契約不適合責任に問われません。
その理由は、買主が建物の不具合である雨漏りについて了解し、かつその内容が契約書に記載されているからです。
買主は建物の不具合である雨漏りを承知して売買契約を締結しているため、契約不適合責任は発生しません。
なお、不動産を引き渡し後に買主が了解してないところから雨漏りがした場合は、契約不適合責任を問われる場合があるため注意しましょう。
売買契約書に雨漏りが記載されていないのにもかかわらず、売買契約を締結して不動産を引き渡したあとに雨漏りがあった場合は、契約書に記載されておらず、買主も知らないことですので、売主は買主から雨漏りの修繕を請求されることになります。
このように不動産の売買契約において、契約内容に記載されていないことが引き渡し後に発生すると、契約不適合責任の対象になります。

不動産売却における契約不適合責任で買主に認められている権利

2020年4月の民法改正前は、購入した不動産に隠れた瑕疵があった場合に買主は売り主に対して以下の2つの請求する権利がありました。

• 契約解除
• 損害賠償

民法改正後の契約不適合責任では買主の権利は次の5つとなりました。

• 追完請求
• 代金減額請求
• 催告解除
• 無催告解除
• 損害賠償

以上のように契約不適合責任が発生した場合に買主に発生する5つの権利について解説します。

追完請求

追完請求とは、買主は売主から引き渡されたものが、不完全なものである場合に、完全なものを提供するように請求することができる権利のことを言います。
なお、不動産の場合は特定物なので、数量の追加とかではなく、例えば雨漏りをしているのであれば、直してくださいという修補請求が該当します。

代金減額請求

追完請求に売主が応じないときには売買価格の減額を請求することができます。
代金減額請求は追完の催告をして、期間内に追完がない場合に認められます。

催告解除

追完請求に売主が応じない場合、買主が代金減額請求では納得できないケースが多く、その際には一定行為の請求をする催告をして契約を解除することができます。
催告解除によって契約解除となった場合は無条件での売買代金の返還が必要となります。

無催告解除

無催告解除は、契約の目的が達成できない場合にできる契約解除ですが、どのような場合に適用されるのかは、民法で次の5つのケースが決められています。

• 売主が追完することができないとき
• 売主が追完することを拒絶する意思を明確にしたとき
• 売主が追完をするに当たり、一部のみ履行できるか、あるいは履行の拒絶の意思を明確にした場合、残存する場合だけでは契約の目的が達成しないとき
• 定期行為の時期を経過したとき
• 催告をしても契約の目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかなとき

損害賠償

損害賠償については隠れた瑕疵おいても契約不適合責任においても認められていますが、内容が異なります。
隠れた瑕疵の場合は、無過失責任であり、これは損害が発生した場合に、故意や過失がなくても損害賠償の責任がありました。
ところが契約不適合責任の損害賠償は、売主の故意過失で生じた損害でない限り買主は責任追及ができないというものです。
また、契約不適合責任の損害賠償範囲は履行利益が含まれていますが、隠れた瑕疵での損害賠償は履行利益は含まれません。
履行履歴とは、契約が履行された場合に発生したであろう利益のことで、具体的には転売利益や営業利益が該当します。

契約不適合責任の対策！不動産売却前にするインスペクションとは

不動産売却する場合に売主は買主に対して、不動産の不具合を告知する義務があります。
不動産に瑕疵がある場合に、それを売主が買主に知っていながら告知義務を果たさなかった場合は、前述したように買主から契約解除や損害賠償を請求される可能性があります。
以上の点から売主は不動産売却する前に不動産の瑕疵を把握しておく必要があります。
不動産の見えない瑕疵というのは、前述した雨漏りの他に基礎にヒビが入っていたり、シロアリ被害を受けているなど建物の不備をいいます。
これらの建物の不備の状態を正確に知るためには、住宅の専門家による住宅診断であるインスペクションを実施すると良いでしょう。
売却前にインスペクションするメリットは色々とあるのですが、売却後のトラブルを未然に防ぐことが可能です。
その理由は事前に売主が建物の状態をインスペクションで把握できるので、買主に対して建物の不具合があれば事前に告知することができます。
買主は建物の不具合を事前に告知されれば、購入しないかもしれませんし、購入した場合でもあらかじめ売主から建物の不備を告知されて、その上で購入しているため、売主に対して責任を追求することはできません。

まとめ

民法が改正されたことで買主の権利が強化されました。
これは売主の不動産売却における責任が重くなったということです。
そのため、契約不適合責任で売主と買主の間でトラブルが発生しないようにするためには、インスペクションで売主が売却する不動産のことをしっかり把握することが大切です。
株式会社 吉川不動産は徳島県徳島市、北島町、藍住町で不動産売却のお手伝いをしております。
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