不動産売却する前に知っておきたい負動産とは？相続放棄と処分方法も解説

5年ごとに行われる住宅の統計調査、平成30年の調査結果では徳島県の空き家率は全国でもワースト5位以内の空き家率でした。
そのなかには負動産と呼ばれるものも多く、持て余している所有者の方も多いのではないでしょうか。
ここでは負動産とその不動産売却方法について解説しますので、徳島市とその周辺で負動産を所有している方は内容を確認してみてください。

負動産とは？不動産売却できる？

不動産売却をする前に知っておきたい負動産とは何かについてご説明します。

負動産とは

不動産ではなく"負"動産とは、借り手も付かず、利用価値も見いだせず、税金やメンテナンス費だけかかってしまう不動産のことで、いつしかそう呼ばれるようになりました。
以前は資産の象徴だった不動産が、場所によっては負債として扱われている実態があります。
その背景には国内の人口減少や、地方の過疎化による空き家の増加があり、このままだと2030年には国内の住宅のうち3件に1件が空き家になり、負動産が増えていくと見込まれます。
負動産は所有しているだけで固定資産税の負担や、建物や敷地のメンテナンスに時間とお金がかかります。
所有しているだけでリスクがありますが、問題はそれだけではありません。

負動産がかかえるリスク

相続によって得た実家が負動産となってしまった場合、メンテナンスや管理に時間とお金がとられることは想像しやすいでしょう。
特に遠方に住んでいる場合、その手間は大変なものなので、手が回らなくなることもあるかもしれません。
そうなったとき、気を付けたいのが行政から「特別空家認定」されてしまうことです。
「特別空家認定」とは管理・使用されていない空き家で、倒壊の恐れがあったり、衛生上有害であったり、街の景観を損ねるなど、周囲に害を及ぼすとされるものです。
特別空家認定されてしまうと、自治体からの指導、勧告され、それを無視すると罰金などの刑罰がある場合も。
さらに固定資産税の住宅用の特例もなくなるので、固定資産税の負担も数倍に跳ね上がります。
特別空家認定されてしまうと、管理する必要もより強くなりますし、税金も増えるので、負担が大きいものになってしまうでしょう。
また、放火や不法侵入、不審者が住み着くなど空き家ならではのリスクも存在します。
所有しているリスクも大きく、金銭的・肉体的負担も大きく、利用価値がないので不動産売却もしづらい、これが負動産と呼ばれるゆえんなのかもしれません。

負動産を売却せずに相続放棄する

負動産の相続放棄についてご説明します。

相続放棄とは

不動産に限らず遺産全てを相続しないことが相続放棄で、最初から相続人ではないと認められることです。
相続財産には預貯金や不動産などのプラスの財産と、負債や借金などのマイナスの財産があり、どちらか一方だけを相続することはできません。
一般的にはマイナスの財産が多く、プラスの財産を上回るときに相続放棄を選択することが多いでしょう。
なお、以下の場合には相続放棄ができないこともあります。

• ブランド品など高額な物の形見分けを受けた場合
• マイナスの財産の返済をするため財産を処分した場合
• 財産の隠ぺいをした場合

特にマイナス財産の返済には気をつける必要があり、故人が残した借金を少しでも返済すると相続放棄できなくなってしまいます。
相続放棄するときはこれらに注意して、財産に一切触れないようにしましょう。

相続放棄の注意点

相続人が他にもいるときに相続放棄してしまうと、相続の負担が他の相続人に降り掛かってしまいます。
負動産の相続だけでなく借金なども他の相続人に押し付けてしまう形になるので、相続放棄を自分ひとりで決定せず、他の相続人ときちんと話し合ってから行動しましょう。
また、相続放棄するためには、相続を知ったときから3か月以内に手続きをする期限があります。
故人が亡くなったのが1年前だとしても、それを知ったのは3か月前以内ならば手続きは可能です。
相続があったときに、不動産がどういった性質のもので他の資産状況などを確認して、相続人同士で話し合ってどうするか決める、これを3か月でするには時間が短いでしょう。
不動産の価値判断をするには自分で調べるより、不動産会社に査定を依頼し、不動産の扱いについて相談すると良いでしょう。
相続人全員が負動産を含めた相続放棄をすると、不動産は国庫に入るので、固定資産税の負担はなくなります。
しかしながら、すぐに負動産の管理から離れられるわけではなく、相続財産管理人が選出されるまでは続ける必要があります。
相続財産管理人は家庭裁判所に申し立てをして、弁護士や司法書士が選任されることが多いでしょう。
そのときに費用がかかり、50万円から100万円程度の金額を裁判所にあらかじめ納めます。
この費用は相続財産管理人の業務が完了したときに経費や報酬として支払われ、相続放棄した財産から支払えるだけの額が捻出できないのなら、相続人が負担します。

負動産を売却以外の方法で処分する

不動産売却のほかに負動産を処分する方法についてご説明します。

自治体へ寄付する

不動産を処分する方法は不動産売却や交換だけではなく、人の役に立てるように寄付という方法もあります。
自治体へ相談することにより、基本的には自治体の判断次第ですが、負動産の寄付を受け入れてくれる場合もあります。
これには自治体ごとに設けられた条件を満たす必要があります。
まずは窓口に相談し、条件に合致していれば自治体の担当者によって土地の調査が行われます。
調査後、自治体の審査に通れば必要書類をそろえて提出することで手続きは完了します。

個人や法人に寄付する

寄付先は自治体だけではなく個人や法人にも寄付して不動産を処分することが可能です。
個人に寄付するときは贈与になるので物件の価値によっては贈与税が課税されます。
その他にも登録免許税などの登記費用もかかるので、事前にしっかり打ち合わせをして、贈与の契約書を取り交わしてトラブルがないようにしましょう。
法人へ寄付する場合にも法人側への税金や、営利法人に寄付したならば所有者側への譲渡所得税が課税されるので、どんなお金がいくらかかるのかも調べておきましょう。

公益法人への寄付にする

非営利団体と呼ばれる、社団法人や学校、お寺や神社への寄付は所有者への譲渡所得税が課税されません。
税務署での手続きは面倒ではあるものの、リスクもなく負動産を処分できるので、物件の周囲や近くに公益法人があるときには検討してみても良いでしょう。
この場合も契約書を作成して後でトラブルが発生しないようにしましょう。

不動産会社に相談する

負動産の処分方法として、一般的で最初に取り組むべきことは不動産会社への相談です。
不動産売却のため仲介販売してもらう、業者に買い取ってもらう、賃貸として利用することを含め、地元のニーズを把握している会社ならば適切に提案してくれるでしょう。
仲介販売は売れるまでの時間がかかるものの、一般的な相場価格で売却できます。
業者買取は不動産売却に時間はかかりませんが、相場価格より安価になりがちです。
価格にこだわらないのであれば、業者買取を検討することが、負動産を手早く処分する方法です。

まとめ

負動産とは所有しているだけで税金や管理の手間がかかる不動産のことで、親族からの相続を受けて所有することが多いでしょう。
親族から相続を受けるときに、負動産を含めてマイナスの遺産が多い場合には相続放棄することも方法のひとつです。
相続人が複数いる場合、事前によく話し合って相続人同士の意思を確認しておきましょう。
他に負動産を処分する方法として、自治体や個人や法人への寄付、不動産会社へ相談して仲介販売や買取して不動産売却する方法があります。
もし徳島県徳島市・北島町・藍住町周辺で負動産を所有していて不動産会社に不動産売却の相談するならば、株式会社吉川不動産にお声掛けください。